Met het stedenbouwkundig kader bij de Leye is wel vastgelegd dat daar 50% van de woningen sociaal zal worden. Alleen als in het definitieve plan het aantal woningen overeenkomt met het gunstigste scenario dan komen we uit op een totaal van 35% sociale woningen in 2021. Dat is helemaal nog niet zeker, en wordt pas duidelijk in de loop van 2022. Daarom kunnen we de beloofde sociale woningen bij de Leye nu niet tellen als resultaat in 2021. Dat betekent dus dat er nul sociale woningen zijn toegevoegd met de plannen in 2021.
Ondanks veelvuldige pogingen van PRO is dat het resultaat wat de gemeenteraad dit jaar heeft bereikt aan het toevoegen van sociale woningen in Oisterwijk. Dit staat niet gelijk aan de werkelijk opgeleverde woningen. De raad besluit over het bestemmingplan waarin staat welke bouwplan onder welke voorwaarden wordt toegestaan. Daar heeft de politiek invloed op, dan telt de keuze van de raad. Bijvoorbeeld bij het bestemmingsplan aan de Raadshuistraat in Moergestel heeft de gemeenteraad toegestaan dat daar geen sociale woningen komen. Ook in het stedenbouwkundig kader voor de Kartonagefabriek aan de Baerdijk had de gemeenteraad nu al kunnen vaststellen dat er sociale woningen in het plan opgenomen moeten worden, maar deed dat niet. De gemeenteraad gaat niet over het traject na het vaststellen van het bestemmingsplan; de vergunningsverlening en het bouwen. Wat er gebouwd wordt moet passen binnen het besluit van de raad maar de uitvoering daarvan ligt bij het college en de ontwikkelaar. Het niet ieder jaar opnieuw besluiten tot toevoegen van sociale woningen betekent dus dat er jaren later geen sociale woningen worden opgeleverd. Het lang niet concreet de opdracht geven voor plannen met voldoende sociale woningbouw heeft gezorgd voor de huidige situatie.
Voor de toekomst zien wij wel kansen op verschillende locaties, maar heel snel een substantieel aantal is niet te verwachten. Aan de andere kant liggen er ook nog plannen op de plank waarin er geen sociale woningbouw te verwachten is. Er zou een langjarige beleidsdoelstelling moeten komen voor het aandeel sociale woningen in de gemeente, nu is deze alleen maar vastgelegd in het bestuursakkoord. PRO vraagt zich af of alle coalitiepartijen en het college dit doel wel ondersteunen. In een raadsontmoeting afgelopen november over de woonzorgvisie bleek dat het college en de coalitie daar niet meer zo zeker over zijn. En daarnaast is een bestuursakkoord een te korte termijnbeleid voor de woningbouw ontwikkeling.
In november werd de raad geïnformeerd over een aantal plannen die in ontwikkeling zijn waarin ook een aantal sociale woningen worden toegevoegd, 10 in totaal, en in die plannen is dat aandeel 40%. Verder zijn er nog meer grotere plannen in ontwikkeling waarin sociale woningen te verwachten zijn. Of hierin de 35% in totaal gehaald gaat worden zal de toekomst moeten uitwijzen.
Wel zien wij als PRO kansen; een daarvan is de Leye, maar ook daar duurt het nog jaren voor een woningen staan. Op langere termijn zijn er ook kansen in onder andere nieuwe delen van de Pannenschuur, omgeving Tilburgseweg, Oostelvoortjes, Moergestel Noord, Haerendael en Kantstraat. Ook zijn er nog plannen te verwachten waar geen sociale woningbouw in te verwachten is. Om de plannen te versnellen heeft PRO bij de begroting voor 2022 een motie ingediend, welke is aangenomen. €300.000,– om met meer ambtelijke capaciteit die projecten te versnellen.
Dat levert dus niet NU, of snel, of volgend jaar, meer woningen op voor starters en andere doelgroepen met een kleinere portemonnee. Ook in 2022 verwachten wij niet dat er een substantieel aantal sociale woningen bij zullen komen in Oisterwijk. Oisterwijk heeft jaren lang te weinig of geen sociale woningen gepland. De pleister die nu vaak genoemd wordt zijn projecten met tijdelijke woningen, dat kan even lucht geven. Het college gaat in 2022 de mogelijkheden onderzoeken. Vooraf al een kanttekening; Tijdelijke woningen zijn nooit tijdelijk als er niet veel meer betaalbare woningen in de toekomst gerealiseerd gaan worden. De pleister kan er pas af als de wond is genezen. De grote vraag; wanneer geneest die wond? Wanneer is het aandeel sociale woningen op peil? Tijdelijke woningen moeten altijd samen gaan met een plan voor een definitieve oplossing.
Wij constateren dat Oisterwijk de afgelopen jaren niet actief bezig is geweest met het toevoegen van woningen voor alle doelgroepen; vooral de doelgroepen met veel geld zijn aan de beurt gekomen. Oisterwijk heeft al decennia een tekort aan bereikbare woningen. Maar daarin is Oisterwijk niet uniek, in heel Nederland is nu daaraan een tekort. Wisselingen van politieke kleur in de colleges zorgen ook voor perioden van meer en minder sociale woningbouw, maar het totaal is te weinig. De recente geschiedenis; van het vaststellen tot het probleem tot een bewoonbaar huis is een traject wat vaak 10 jaar duurt, en in 2011 speelde er ook een heel ander probleem. In die jaren hadden met name sociale woningen geen prioriteit hadden, ook corporaties werden geremd in hun bouw ontwikkelingen. In 2008 begon de kredietcrisis; woningprijzen daalde sterk, hypotheekregels werden strenger, en Oisterwijk start in 2009 met de investering in het KVL terrein. Er waren grote vraagtekens hoe die investering met de destijds lage woning prijzen nog terug verdiend kon worden. Plannen stagneerden, het was eerder de vraag of er wel gebouwd kon worden; het bereikbaar houden van die woningen voor alle doelgroepen speelde marginaal op de achtergrond. Terwijl er ook toen een duidelijke vraag was naar betaalbare woningen.
De wijk KVL is eigenlijk in de gemeente Oisterwijk in aantal woningen de grootste ontwikkeling van de afgelopen 10 jaar geweest en is ontwikkeld in die crisis . In het KVL project had de gemeente eigenlijk alle touwtjes in handen, en kon kiezen welke woningen de gemeente nodig had. In de loop van het project is gekozen om de touwtjes los te laten en alle grond snel aan een project ontwikkelaar te verkopen, nu de lachende derde. Met de verkoop werd het risico op veel restschuld na ontwikkeling beperkt, maar door de hard stijgende woningprijzen had er van schuld geen sprake hoeven zijn. Door te wachten en duurder te verkopen had de gemeente meer sociale woningen kunnen realiseren in KVL. Deze nieuwe wijk heeft nu Oisterwijk ook een schuld opgeleverd als we naar sociale woningen kijken. Dat was niet nodig geweest. We tellen nu wat klaar is; dat zijn circa 280 woningen waarvan 21 sociale huurwoningen. De ooit als sociale koop woningen in de markt gezet aan de Almystraat zijn inmiddels verwisselen inmiddels van eigenaar voor een prijs ver boven van wat nog als sociale koop geclassificeerd kan worden. Daarmee komt het aandeel sociaal in KVL op 7,5%. Er staan nog 24 sociale huurwoningen op de planning aan de Nijverheidsweg waar na een uitspraak van de rechter een oplossing gezocht moet worden voor de verkeerssituatie. Dat zou ook mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het aantal woningen. Daar tegenover staan dan ook nog de nog te bouwen woningen in het hart van KVL en achter de Lidl. De exacte score kennen wij nu niet maar het zou ons niet verbazen als die lager dan 10% uitkomt.
Ook bij de andere ontwikkelingen de afgelopen 10 jaar was geen duidelijk beleid in het aandeel sociale woningen wat nodig is voor een gezonde ontwikkeling van de Oisterwijkse samenleving. Laten we hiervan leren en waken voor een gezond aandeel sociale woningen in ontwikkelingen.
Nu is de afspraak in het coalitieakkoord 35% van de nieuwe woningen moet sociaal zijn. Dat is goed, maar eigenlijk een noodoplossing. Uiteindelijk moet er een meer langdurige doelstelling zijn in het aandeel bereikbare woningen. Dat beleid moet bestendig zijn tegen wisselingen van politieke kleur in de gemeenteraad en de economische schommelingen. Heel lang is er in Oisterwijk geen duidelijk beleid geweest op het aandeel sociale woningen van de nieuwbouw. Regelmatig waren er uitspraken en kleine projectjes (zoethoudertjes ) maar geen duidelijk langjarig beleid waaraan de ontwikkelingen getoetst werden. Dat heeft als gevolg gehad dat als je alles optelt er in Oisterwijk vooral duurdere woningen gebouwd zijn. Nu is dat beleid er wel in de vorm het toetsingskader, de effecten daarvan beginnen zich voorzichtig af te tekenen.
Het aandeel sociale huurwoningen in eigendom van woningcorporaties in Oisterwijk is de afgelopen 10 jaar gedaald van 22% naar 20%, terwijl eigenlijk een aandeel van 25% meer zou passen bij een gemeente van onze omvang in onze regio. Het is daarom globaal zo dat Oisterwijk al jaren mensen die minder te besteden heeft exporteert en mensen met een ruimere portemonnee importeert. Het is ongezond voor een gemeente om steeds meer te bestaan uit de bovenklasse van de samenleving.
Door dat te kleine aandeel sociale huurwoningen en andere betaalbare woningen werkt het vaak genoemde doorstroom principe in de gemeente Oisterwijk niet. Bij dit principe zorgt een nieuwe duurdere woning, via een aantal verhuisstappen, voor een goedkope woning die vrijkomt. Het totale tekort zal door middel van doorstroom nooit opgelost worden. De druk op betaalbare woningen blijft zo groot dat deze in de praktijk niet beschikbaar zijn.
Daarbij is het zo dat in Nederland het verschil tussen arm en rijk steeds groter wordt. Door de sterk stijgende huizen prijzen is het zelfs niet meer zo dat de sociale huurwoningen bewoond worden door de mensen met de laagste inkomens. Met een gemiddeld inkomen is het kopen van een betaalbare koopwoning tot de € 325.000,– niet mogelijk. Een jonger gezin met een gemiddeld inkomen kan geen ‘betaalbare’ woning kopen zonder veel eigen spaargeld. Sociale woningbouw zijn woningen met een prijs zodat deze bereikbaar zijn voor groepen met minder inkomen. Hieronder vallen huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens (waarboven geen recht meer is op huurtoeslag) en koopwoningen met een prijs tot € 210.000,–. Uiteindelijk zijn dit de woningen die net betaalbaar zijn voor veel gezinnen, terwijl die woningen er veel te weinig zijn.
Veel gezinnen met normale banen verdienen niet genoeg voor kopen, particulier huren eigenlijk niet haalbaar is en een te klein aandeel sociale huurwoningen in de gemeente kunnen deze mensen nauwelijks meer een geschikte woning vinden in onze gemeente. Terwijl een deel van deze doelgroep jaren terug een woning kon kopen. Juist deze steeds grotere groep kan steeds minder meedoen op de woningmarkt. Dit zijn mensen met een normale baan, bijvoorbeeld in de zorg. Er zijn eigenlijk geen haalbare keuzes in een normale wooncarrière. Hierdoor ontstaat een spiraal waarin kopers vermogen opbouwen en minder woonlasten krijgen, terwijl mensen die moeten huren steeds meer woonlasten krijgen. Alleen hierdoor ontstaat al kansen ongelijkheid. Deze kansen ongelijkheid wordt steeds vaker ‘erfelijk’.
De oorzaken voor het tekort zijn duidelijk, en kansrijke projecten in de toekomst zijn er. De oplossing is inzetten op meer sociale woningen, wat ons betreft met name sociale huurwoningen vanwege het historisch laag aandeel in onze gemeente. Hierin is het belangrijk om te waken voor een te grote clustering van nieuwe sociale huurwoningen op één plek, en in een keer. Een duurzaam leefbare woonwijk heeft altijd een zekere mix nodig van soorten en type woningen. Hierin is ook belangrijk dat zorg verlenen een integraal onderdeel is van iedere woonwijk. Concreet betekent dit: bouw zodat in iedere woning zorg verleend kan worden, en dat op de verdieping van de woonkamer ook het inrichten van een slaapkamer en badkamer mogelijk is. Naast differentiatie in prijs is ook verschil in bouwjaar belangrijk. Dit is een maatschappelijke opgave waar de politiek zich van bewust moet zijn. Het snel veel en gelijksoortig bouwen heeft in het verleden gezorgd voor niet de beste wijken in Nederland. Kwaliteit is niet alleen nodig in woningen maar ook in buitenruimte; groen en ontmoetingsmogelijkheden maken een gezonde en sociaal duurzame woonwijk.
Verder heeft de samenleving in Oisterwijk helemaal niets aan nog meer grote vrijstaande huizen. Die moet je hebben in iedere gemeente, maar daar hebben we er al veel van in Oisterwijk. Dit soort woningen hoeft er dan ook niet meer bij te komen.
Naast het hebben van beleidsregels waarmee we kritisch zijn op de ontwikkelingen die nodig zijn in Oisterwijk zijn er nog een aantal andere middelen die we kunnen inzetten. De veel gehoorde ‘tiny-houses’ en ombouwen van overbodige kantoren laten we hier buiten beschouwing. In feite zit de kans in het los laten van strakke Nederlandse manier van woningbouwplanning. Dingen anders durven doen, en uitgaan van de mensen die er gaan wonen.
Het realiseren van sociale huurwoningen van de woningbouwcorporaties kost de gemeente vaak geld, de grond levert veel minder op. De gemeente zou ook zelf weer woningen kunnen bouwen, hierdoor kan de gemeente zelfs op termijn een beetje verdienen op de woningen. Er zijn al gemeentes die hiervoor kiezen. Kleine verhuurders betalen geen verhuurdersheffing.
Waarom kiezen wij ervoor dat vrije sector woningen altijd op grote onbetaalbare kavels moeten? We kunnen ook kleinere vrije sector kavels inzetten. Sinds de Tweede Wereldoorlog hebben mensen vrij weinig te zeggen in wat voor woning ze wonen, en dat in liberaal Nederland. In het verleden is de woningontwikkeling in Nederland door specialisten vergeleken met een communistische plan economie. Laten we het wonen weer teruggeven aan de inwoners en uitgaan van de kracht en creativiteit van de samenleving. Bereikbare vrije sector kavels tot 200m2 met niet teveel ruimtelijke randvoorwaarden. Of mensen nu een ‘tiny’-house willen met meer tuin, of toch liever samen met de buren een twee-kapper bouwen maakt niet uit.
We kunnen ons voorstellen dat u wilt reageren op dit artikel. Dat kan door een mail te sturen naar info@pro-oisterwijk.nl. Wij zijn benieuwd naar de reacties en zullen daar uiteraard op reageren.
Laat hier je email adres achter.
